경매신청 및 경매개시결정

경매신청 및 경매개시결정

신청절차

강제집행의 신청은 서면으로 하여야 함(민소법 491조의3).

신청서의 기재사항(민소법 601조)

채권자, 채무자와 법원의 표시,부동산의 표시,경매원인된 일정한 채권과 집행할 수 있는 일정한 채무명의

집행력있는 정본외에 첨부서류(민소법 602조)

등기부에 채무자의 소유로 등기된 부동산 - 등기부등본
채무자소유로 등기되지 아니한 부동산 - 즉시 채무자의 명의로 등기할 수 있음을 증명할 서류

인지첩부

신청서 1통을 작성 5,000원의 인지를 붙여 제출함

비용예납

경매에 필요한 비용으로 법원이 정하는 금액을 예납해야 함(법원이 부족한 비용예납을 명한 경우도 같음)

즉시항고(민소법 603조)

위 경매신청을 각하하는 재판에 대해서는 즉시항고 할 수 있음

특칙(담보권실행 등을 위한 부동산경매)

신청서의 기재사항(민소규 204조)

채권자, 채무자 및 소유자
담보권과 피담보채권의 표시
담보권의 실행 또는 권리행사의 대상이 될 부동산의 표시
피담보채권의 일부에 대하여 담보권의 실행 또는 권리행사를 하는 때에는 그 취지 및 범위

첨부서류(민소법 724조)

담보권존재의 증명서류

위 신청에 있어서는 당해 부동산에 담보권의 존재를 증명하는 서류를 첨부해야 함
담보권승계의 증명서류

담보권에 관하여 승계가 있는 경우에는 승계를 증명하는 서류를 첨부하여야 함.

기타의 첨부서류

자격증명서, 위임장, 등록세영수필통지서 및 영수필확인서, 부동산목록, 금융기관의연체대출금에관한특별조치법상의 금융기관이라는 증명서 등

소유증명서류(민소법 728조, 602조)

담보권의 존재를 증명할 서류로서 등기부등본을 제출할 경우에는 따로 목적물이 담보권설정자의 소유임을 증명할 서류를 첨부할 필요는 없음.

담보권을 승계했을 때의 승계증명서류의 송부(민소법 724조)

이미 제출되어 있는 담보권승계증명서류의 등본을 첨부해서 부동산소유자에게 경매개시 결정을 송달 (민소법 728조, 603조)함.

신청대리인의 자격

소송이 아니라 권리실행행위이므로, 동절차에서 불복신청 등에 의해서 변론하거나 심문받는 것과 같은 소송행위를 제외하고는 변호사가 아니라도 대리인(법무사, 회사직원 등)이 될 수 있으며 법원의 허가를 요하지 아니함.(대결 66마409, 64마1158)

경매신청취하

취하가능시한; 경락인의 대금완납전까지 가능(다수설)

취하의 효력(민소법 610조); 압류의 효력이 소멸함
취하에의 동의(민소법 610조)

매수신고전

매수신고 이전까지는 채권자 단독으로 경매신청을 취하하여 압류효력을 소멸시킬 수 있음.

매수신고후

매수신고 후에 경매신청을 취하함에 있어서는 최고가매수신고인과 차순위매수신고인의 동의가 있어야 압류의 효력이 소멸함.

취하와 경매신청등기 말소촉탁(민소법 651조)
경매신청이 경매허가없이 완결된 때 - 법원은 등기공무원에게 말소등기촉탁하여야 함.

취하통지(민소규 96조)
취하서가 제출되면 법원사무관 등은 개시결정을 송달받은 채무자에게 취하된 사실을 통지해야 함.

부동산의 멸실 등에 의한 경매절차취소(민소법 613조)

부동산의 멸실 기타 매각으로 인하여 권리의 이전을 불가능하게 하는 사정이 명백하게 된때에는 법원은 직권으로 경매절차를 취소해야 함

집행관이 강제집행절차를 취소한 때에는 채권자에게 그 이유를 통지하여야 함(민소규 97조)

위 취소결정에 대해서는 즉시항고 가능

무잉여로 인한 경매절차취소(민소법 616조)

법원은 최저경매가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면

잉여가 없다고 인정한 때에는 압류채권자에게 이를 통지함.

채권자의 매수신청

법원의 통지를 받은 날로부터 7일 이내에 압류채권자가 위 부담과 비용을 변제하고 잉여있을 가격을 정하여 그 가격에 응하는 매수신고가 없는 때에는 그 가격으로 매수할 것을 신청하고 충분한 보증을 제공해야 함.

소정기간내에 압류채권자가 적법한 매수신청이나 잉여증명에 의한 속행신청을 아니한 경우 법원은 경매절차를 취소할 수 있고

위 법원의 경매절차취소결정에 대해서는 즉시항고 가능

훼손에 의한 경매절차취소(민소법 639조)

신청사유

매수가격의 신고후에 천재·지변 기타 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 훼손(경미한 훼손 제외)된 때는, 최고가매수인은 경락불허가신청을, 경락인은 대금을 납부할때까지 경락허가결정의 취소신청을 할 수 있음.

경락허가결정의 취소신청에 관한 결정에 대해 즉시항고 가능

경매개시결정(민소법 603조)

신청이 적법한 경우 변론없이 개시결정(민소법 503조3항).

개시결정서 기재사항

경매신청서의 기재사항, 경매절차를 개시한다는 뜻, 그 부동산의 압류를 명하는 뜻

경매신청이 있은 후 집행법원의 경매개시결정이 있고 집행법원은 직권으로 결정문(압류한다는 취지)을 채무자에게 송달하고, 그 사유를 등기부에 기입할 것을 등기공무원에게 촉탁하며, 이러한 등기가 이루어지게 되면 그 등기 이후에 어떠한 권리를 취득하더라도 경매 신청인이나 경락인에게 대항할 수 없게 됨.

송달 및 효력(민소법 603조)

경매의 개시결정을 채무자에게 송달하고, 채권자에게 고지함
발생시기 : 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 개시결정등기가 된 때

채무자의 이용·관리권 : 통상용법에 따라 목적물의 가치감소 없는 한 사용수익 가능함.

개시결정등기(민소법 611조, 612조)

등기촉탁 : 법원이 경매개시결정한 때는 직권으로 등기공무원에게 촉탁함
등기기입 : 등기공무원이 위 촉탁에 의하여 “경매개시결정”된 뜻을 기입함
등본송부 : 등기공무원은 위와 같이 기입한 후 등기부등본을 촉탁법원에 송부함.

개시결정에 대한 이의(민소법 603조의3)

경락대금을 완납할 때까지 법원에 이해관계인(민소법 607조)이 경매개시결정에 대한 이의신청할 수 있음.

집행에 관한 이의(민소법 504조)의 성질을 가진 개시결정이의를 먼저 하고, 그 이의에 대해 재판이 있은 후에 즉시항고(민소법 517조, 603조 참조)의 신청을 할 수 있음.

이러한 이의신청은 집행절차상의 이유에 한하고, 실체상의 이유 즉 채무부존재등을 다투는 이의신청은 허용되지 않고, 그러한 다툼은 청구에 관한 이의의 소로 다투어야 함.

이러한 이의신청은 집행정지의 효력이 없음.

침해행위 방지 필요조치(민소법 603조3항)

경매개시결정을 한 후 경락대금이 완납될 때까지 법원이 직권 또는 이해관계인의 신청에 의하여 부동산에 대한 침해행위를 방지하기 위해 필요한 조치를 할 수 있음.

개시결정에 대한 이의사유

담보권의 부존재 또는 소멸과 같은 실체상의 사유도 이의사유로 주장 가능.판례는, 절차적사항 뿐만 아니라 실체상의 이유도 이의사유로 인정하고 있음.

환가준비절차

유 형

공과주관공무소에 대한 최고 / 채권신고의 최고 / 현황조사명령 / 감정평가 및 최저경매가격결정 / 경매 및 경락기일의 지정·공고·통지

공과주관공무소에 대한 최고1)(민소법 614조)

경매개시를 결정한 때에는 조세 기타 공과를 주관하는 공무소에 대하여 법원이 그 부동산에 관한 채권의 유무와 한도를 일정한 기간내(2주간)에 통지할 것을 최고함.

채권신고의 최고(민소규 147조)

법원이 경매개시결정을 한 때에는, 그 개시결정일로부터 3일 이내에 민소법 607조 1호,3호, 4호에 규정된 자에 대하여 민소법 653조1항에 규정한 계산서를 경락기일전까지 제출할 것을 최고하여야 함

최고를 받고 법원이 정한 기간내에 채권의 신고를 하지 않았더라도 배당요구는 할 수 있음.

현황조사명령(민소법 603조의2)

법원은 경매개시결정을 한 후 지체없이 법원이 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 수액 기타 현황에 관하여 조사할 것을 명함.

현황조사명령이 위법한 경우, 이에 불복하는 자는 집행에 관한 이의를 신청할 수 있음(민소법 504조1항).

집행관은 위 현황조사를 위하여 부동산에 출입할 수 있고, 채무자 또는 그 부동산을 점유하는 제3자에게 질문하거나 또는 문서의 제시를 요구할 수 있으며, 부동산에 출입하기 위하여 필요한 때에는 잠긴 문을 여는 등 적절한 처분을 할 수 있으며, 관할구역외에서도 그 직무를 행할 수 있으며(민소규 148조), 저항을 받을 때에는 경찰 또는 국군의 원조를 청구할 수 있음(민소법 496조2항).

임차인에 대한 통지 - 현황조사보고서 등에 의하여 소액임차권자로 나타나거나 소액임차권인지 여부가 명백하지 아니한 자 또는 권리신고를 한 자에 대하여, 법원은 일정 양식에 따른 통지서를 송부하여 '배당요구를 하여야만 우선배당을 받을 수 있음'을 고지해야 함

감정평가와 최저경매가격 결정(민소법 615조)

최저경매가격; 경매에 있어서 경락을 허가하는 최저의 가격으로, 그 액에 미달하는 매수신고에 대하여는 경락이 허가되지 아니함(대결 67마796).

이는 법정의 매각조건이며 전 이해관계인의 합의로도 변경할 수 없음(민소법 622조1항)
등기공무원의 등본송부 및 집행관의 현황조사보고 후 즉시 법원이 감정인에게 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저경매가격을 정함.

위 결정에는 경매기일까지 집행에 관한 이의를 신청할 수 있고(민소법 504조1항), 경매기일 이후에는 경락허가에 대한 이의 또는 경락허가결정에 대한 항고로 다루어짐.

경매물건명세서(민소법 617조의2)

법원이 등기공무원의 등본송부와 집행관의 현황조사보고 및 감정인의 평가에 관한 보고받은 후 지체없이 작성하고 사본을 법원에 비치하여 일반인이 열람할 수 있도록 함.

기재사항 : 부동산의 표시 / 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 / 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서,경락에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 것 / 경락에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요

경매물건명세서의 정정 - 기재에 오류가 있는 경우, 열람을 개시한 후라도 직권으로 정정 가능

열람을 위한 비치

위반의 효과; 물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때에는 경락허가에 대한 이의사유가 되며, 나아가 직권에 의한 경락불허가사유가 됨(민소법 633조6호, 635조2항).