주택임차권의 대항력  

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dia_pink.gif 대항력이란

 

주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마친때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.  제3자에 대하여 효력이 생긴다 함은 임대인 이외의 자에 대하여도 세든사람은 그 주택의 임대차관계를 주장할 수 있다는 의미이며, 이것은 결국 임대차기간중 임대주택의 소유자가 변경되는 경우에도 임대인의 지위가 신소유자에게 포괄적으로 승계됨으로써 임차인은 계약기간동안(보증금을 준 경우에는 그보증금을 반환받을 때까지)그집에서 쫓겨나지 않고 생활 할 수 있다는 것이다.

 

그러나 주의할 일은 임차인이 입주와 전입신고를 하기 전에 그 집에 이미 저당권등기나 가압류, 압류 등기, 가등기 등이 행하여졌고 그 결과로 경매나 가등기에 의한 본등기에 의하 여 소유권자가 변경된 경우에는 임차권은 소멸되어 임차인은 신소유권자에 대하여 대항할 수 없다. 따라서 타인의 주택을 임대차하고자 할 때에는 최소한 등기부를 열람하여 저당권설정이나 가등기 여부등을 확인할 필요가 있다.

 

dia_pink.gif 임차인의 배우자만 주민등록전입된 경우 대항력

 

주택임대차보호법 제3조 제1항은 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에도 그 익일(다음날)부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다"라고 규정하고 있으므로, 대항력의 요건인 인도와 주민등록을 모두 갖추었다면 인도와 주민등록을 마친 다음날부터 대항력이 발생한다. 대항요건인 주민등록에 관하여 판례는 "주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인 뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다"라고 하였다(대법원 1996.1.26. 95다30338).


따라서 임차인이 임차한 주택에 실제로 입주를 하였고, 임차인 가족인 처의 주민등록을 마친 경우에는 설사 임차인의 주민등록을 마치지 않았다 하더라도 이미 대항요건상의 주민등록을 경료한 것이므로 처의 주민등록 전입신고를 기준으로 대항력의 발생시기를 판단하게 된다.

 

dia_pink.gif 공무원의 착오 혹은 실수로 주민등록의 기재가 잘못된 경우의 대항력

 

주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거 래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로 마련된 것이고, 단독주택의 경우에는 지번까지를, 공동주택의 경우에는 명칭과 동·호수를 특정하여 기재할 것을 주민등록법시행령 제5조 제5항에서 규정하고 있고, 판례(대법원 1996.3.12. 95다46104)도 공동주택의 임대차에 있어서의 전입신고는 동·호수의 특정을 요구하고 있다.


주민등록의 잘못기재와 관련한 유사 판례는 "임차인이 전입신고를 올바르게(즉 임차건물 소재지 지번으로) 하였다면 이로써 그 임대차의 대항력이 생기는 것이므로 설사 담당공무원의 착오로 주민등록표상에 신거주지 지번이 다소 틀리게 기재되었다 하여 그 대항력에 영향을 끼칠 수는 없다."라고 하였다(1991.8.13. 91다18118).  

 

dia_pink.gif 연립주택의 층·호수를 잘못 기재된 주민등록의 공시력

 

주택임대차보호법 제3조 제1항에서 "임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록 을 마친 때에도 그 익일(다음 날)부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다"라고 규정하고 있다.


이 경우 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는효력이 있는가의 여부는 일반사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 인정된다.
관련 판례에서는 "신축중인 연립주택 중 1층 소재 주택의 임차인이 주민등록이전시 잘못된 현관문의 표시대로 1층 201호라고 전입신고를 마쳤는데, 준공후 그 주택이 공부상 1층 101호로 등재된 경우, 주택임대차보호법상의 대항력이 없다"라고 하였다(대법원 1995.8.11. 95다177).


dia_pink.gif 관련판례           

 

[대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030, 218047 판결]

[건물인도등청구의소·임대차보증금]〈외국국적동포가 한 국내거소신고나 거소이전신고에 주택임대차보호법상 대항력이 인정되는지 여부가 문제 된 사건〉[공2016하,1658]

 

【판시사항】

 

[1] 외국인 또는 외국국적동포가 구 출입국관리법이나 구 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률에 따라 외국인등록이나 체류지변경신고 또는 국내거소신고나 거소이전신고를 한 경우, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항력 취득 요건으로 규정하고 있는 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정되는지 여부(적극)

[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력 취득의 요건인 주민등록에 임차인의 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록이 포함되는지 여부(적극) 및 이러한 법리가 구 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률에 의한 재외국민이 임차인인 경우에도 마찬가지로 적용되는지 여부(적극)

 

【판결요지】

 

[1] 외국인 또는 외국국적동포가 구 출입국관리법(2010. 5. 14. 법률 제10282호로 개정되기 전의 것)이나 구 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률(2008. 3. 14. 법률 제8896호로 개정되기 전의 것)에 따라서 한 외국인등록이나 체류지변경신고 또는 국내거소신고나 거소이전신고에 대하여는, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항력 취득 요건으로 규정하고 있는 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정된다. 이는 외국인등록이나 국내거소신고 등이 주민등록과 비교하여 공시기능이 미약하다고 하여 달리 볼 수 없다.

 

[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력취득의 요건인 주민등록은 임차인 본인뿐 아니라 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함되고, 이러한 법리는 구 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률(2008. 3. 14. 법률 제8896호로 개정되기 전의 것)에 의한 재외국민이 임차인인 경우에도 마찬가지로 적용된다.

 

2015. 1. 22. 시행된 개정 주민등록법에 따라 재외국민도 주민등록을 할 수 있게 되기 전까지는 재외국민은 주민등록을 할 수도 없고 또한 외국인이 아니어서 구 출입국관리법(2010. 5. 14. 법률 제10282호로 개정되기 전의 것) 등에 의한 외국인등록 등도 할 수 없어 주택임대차보호법에 의한 대항력을 취득할 방도가 없었던 점을 감안하면, 재외국민이 임대차계약을 체결하고 동거가족인 외국인 또는 외국국적동포가 외국인등록이나 국내거소신고 등을 한 경우와 재외국민의 동거 가족인 외국인 또는 외국국적동포가 스스로 임대차계약을 체결하고 외국인등록이나 국내거소신고 등을 한 경우와 사이에 법적 보호의 차이를 둘 이유가 없기 때문이다.

 

【참조조문】

 

[1] 헌법 제2조 제2항, 제6조 제2항,주택임대차보호법 제3조 제1항,제3조의6, 주택임대차보호법 시행령 제4조 제1항, 구 출입국관리법(2010. 5. 14. 법률 제10282호로 개정되기 전의 것) 제31조 제1항, 제32조 제4호, 제36조 제1항, 제88조의2 제2항, 구 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률(2008. 3. 14. 법률 제8896호로 개정되기 전의 것) 제2조, 제10조, 주민등록법 제6조 제1항 제3호, 제29조 제2항 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 구 출입국관리법(2010. 5. 14. 법률 제10282호로 개정되기 전의 것) 제31조 제1항, 제32조 제4호, 제36조 제1항, 제88조의2 제2항, 구 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률(2008. 3. 14. 법률 제8896호로 개정되기 전의 것) 제2조, 제10조, 주민등록법 제6조 제1항 제3호

 

【참조판례】

 

[2] 대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결(공1996상, 745)