부동산등기부상 권리관계 

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dia_pink.gif 공부상 소유자 확인

 

매입하려는 부동산이 등기부등본 기재 사항과 일치하는가, 실제 소유권자가 등기부등본상 소유권자와 동일인인지를 공부상 확인한다.

 

등기부등본상 소유주와 건축물관리대장이나 기타 대장의 소유주가 다른 부동산, 토지 소유주와 건물 소유주가 다른 부동산은 계약을 피하는 것이 좋다.

 

만약 이같은 기본 사항에 이상이 없다 하더라도 등본에 다음과 같은 권리가 설정되어 있으면 계약에 신중을 기해야 한다.  

 

dia_pink.gif 등기부의 구성

 

등기용지는 표제부와 갑구 및 을구 등으로 구성되어 있다.

그러나, 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소되어 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 등본 발급에 있어서는 을구를 제외한 표제부 및 갑구만으로 구성되어 발급된다.

  

dia_pink.gif 등기부상 확인사항

 

표제부

 

 

 

 

 

부동산의 소재지와 그 내용을 표시

(**구**동◇◇◇아파트,철근콘크리트 슬라브지붕 15층 아파트등)

토지의 경우에는 지번·지목·지적을

건물인 경우에는 지번·구조·용도·면적 등이 기재됨.

단 아파트등 집합 건물인 경우에는 전체 건물에 대한 표제부와 구분된 개개의 건물에 대한 표제부가 따로 편성되어있고,

면적은 ㎡로 표시되어 있으며 이면적을 3.3으로 나누면 평(坪)이 된다

토지의 분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 의한 면적변경도 표제부에 기재한다.  

갑구

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

갑구에는 소유권에 관한 사항을 기재한다.

소유권에 대한 압류, 가등기, 경매 개시 결정 등기 그리고 소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행중 임을 예고하는 예고 등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 모두 갑구에 기재할 사항이다.

소유권보존등기는 그 부동산에 대하여 최초등기로서 소유권을 이전하는 등기이며 소유권이 지분으로 이전된 경우에는 2인 이상이 그 부동산을 공동으로 소유한다는 것을 의미한다.

갑구에 소유권이전청구권의 가등기·예고등기·압류·가압류·처분금지의 가처분등기 경매개시결정등기 등이 설정되어 있는지 여부를 확인 !!!!

가등기는 본등기를 할 수 있는 요건이 갖춰지지 않은 경우 장래에 할 본등기의 준비로서 하는 등기다. 가등기는 향후 본등기를 예상하여 미리 '청구권 순위를 보전'하여 두는 것으로 본등기 순위는 가등기 순위를 따른다.  

"가등기" 다음에 남아 있는 공란은 후일 거기에 본등기를 하기 위한 것이다.

따라서 본등기를 하면 그 순위는 가등기의 순위에 따르는 것이므로 이 본등기에 저촉되는 가등기 이후 제3자의 등기는 가등기에 터잡은 본등기가 이루어질 때 등기관이 직권으로 말소된다.

 

즉, 가등기된 부동산을 정상적으로 구입해 자신의 소유로 등기했다하더라도 가등기가 본등기로 전환되면서 소유권을 잃게 된다.

예고등기는 등기 원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우, 이를 제3자에게 경고하기 위하여 법원이 직권으로 등기소에 촉탁한 경고적 의미의 등기다.

 

예고등기가 된 부동산은 원고가 승소판결을 받았을 경우 선의의 제3자가 설정한 기타 등기라 하더라도 모두 말소된다.

압류는 확정판결 기타의 채무명의에 의한 강제집행(경매)을 하기 위한 보전수단으로, 곧바로 경매가 실행

될 수 있다. '

가압류는 금전채권이나 금전채권으로 바꿀 수 있는 청구권을 위하여 소송을 제기하고 강제집행을 실행하고자 할 때 소송기간 동안 채무자가 자기 재산을 도피·은닉하지 못하도록 묶어두는 보전수단으로 소송이 끝나면 곧바로 경매가 실행된다.

처분금지의 가처분은 양도금지의 가처분과 같은 것으로 해당 부동산에 대한 처분행위, 즉 양도나 저당권설정 등을 못하도록 한 것이다.  

경매개시결정등기란 이미 그 부동산에 경매절차가 진행되고 있음을 의미합니다.

예고등기에 관해서는
예고등기란 등기원인이 전혀 없는데도 인감증명 등을 위조하여 소유권을 이전했거나 저당권을 설정 또는 말소한 경우에 그 등기를 말소 또는 회복해 줄 것을 소송으로 청구하는 때에 그러한 소송이 제기되었음을 제3자에게 알려서 불의의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁하여 등기가 된 경고적 의미의 등기이다.

원고가 승소판결을 얻으면 그 판결을 실행하는데 저촉되는 등기는 설사 선의의 제3자이더라도 결국은 모두 마소된다. 그러나 그 제3자의 등기를 말소하려면 다시 그 제3자를 상대로 한 말소등기 청구 소송에서 승소판결을 받아야 하는 전제가 따른다.

구체적으로 경매절차의 진행상황이나, 누가 어떤 원인을 들어 예고등기를 하였는지 알고 싶으면 등기부에 기재된 사건번호를 당해 법원에 가서 제시하고 이해관계를 소명하여 기록을 열람하면 이를 자세히 알 수 있다. 

을구

 

을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권·전세권·지역권·지상권 등을 기재한다. 그리고 이러한 권리관계의 변경 이전이나 말소도 을구에 기재한다.

저당권이나 근저당권이 설정돼 있는 경우 채무자인 소유주가 채권을 모두 변제하지 않으면 경매 처분되어 소유권을 잃게 된다.

전세권이 설정된 경우에는 전세기간 동안 전세권자를 임의로 나가게 할 수 없으므로 매수자가 해당 주택이나 건물을 직접 사용할 수 없게 된다.

 

 

dia_pink.gif 등기된 권리의 순위

 

각 등기는 등기한 순서 대로 순위번호를 기재하고, 같은 구에서는 그 순위번호에 의하여 등기의 우선순위가 가려지며, 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 의한다.
그러나 가등기가 있는 경우에 본등기를 하면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의하고,갑구와 을구사이의 등기순위는 접수일자와 접수번호에 의하여 그 우열을 가리게 된다.

 

 

dia_pink.gif 우리 민법상 등기에는 공신력이 없다

 

등기를 믿고 상대방과 거래한 경우에도 상대방이 실제로 무권리자라면 매수인은 법에 의해 보호를 받지 못한다. 

 

따라서 등기부등본상 짧은 기간에 소유주가 자주 바뀐 경우는 의심할 필요가 있고 상속으로 재산을 받아서 바로 매도한 경우에도 그 상속이 정당한지 관계 서류를 통해 확인할 필요가 있다. 또 매도인이 법률상 행위능력을 가지고 있는가를 조사해야 하며 대리인과 거래하는 경우에는 대리권을 가지고 있는가 확인해야 한다.  

 

기타 매수 직전에 비로소 보존등기가 나타나거나 기타 상속등기나 회복등기가 된것도 일단 의심해야 하며, 소송으로 확정판결을 받은 물건을 매수할 때에는 패소판결을 받은 자를 찾아가 사실 여부를 확인하는 것이 좋다.

 

dia_pink.gif 부동산 권리분석에 필요한 공부

 

관련공부

분석내용

발급처

등기부등본

부동산의 권리 관계(목적물 표시, 소유권, 소유권외 권리)

등기소

국토이용계획확인원

부동산 공법상 제한 사항(국토이용, 도시계획, 기타용도)

시·군·구청

지적도(임야도)

지적형태에 관한 사항

시·군·구청

토지대장(임야대장)

면적, 지목 등 사실에 관한 사항

시·군·구청

건축물관리대장

건물의 소재·구조·용도 등 사실에 관한 사항

시·군·구청

공시지가 확인원

공시지가 확인

해당 동사무소