계약체결후 계약불이행         

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dia_pink.gif 계약의 이행과 불이행

 

계약이 유효하게 성립하면 계약당사자는 합의된 계약의 내용대로 성실히 이행하여야 할의무를 부담한다.

 

그러나 경우에 따라서는 즉 임대차계약에서 임차인이 약정한 임대차기간이 종료되기 전에 개인적 사정으로 인하여 다른 곳으로 이사를 가야할 경우, 등 계약을 파기하여야 할 필요성이 생길 수도 있으며 또한 계약 내용대로 이행을 하려 하더라도 이를 이행할 수 없는 경우가 발생될 수 있다.

 

dia_pink.gif 계약의 해제

 

일단 유효하게 성립된 계약을 당사자의 일방적 의사표시로 처음부터 계약이 없었던 것처럼해소시키는 것을 계약의 해제라고 하며,계약의 해제는 계약체결당시 당사자 약정에 의한 약정해제와 당사자간의 약정이 없더라도 일정한 사유가 발생하면 법률의 규정에 의하여 당연히 해제권이 발생하는 법정해제가 있다.  

 

▒약정해제

 

당사자간에 계약체결시 미리 해제권의 발생원인을 정하여 두고 이러 이러한 경우엔 계약을 해제할 수 있다라고 해제조건이 있는 경우이다.

 

▒법정해제

 

당사자간에 별도의 약정이 없다고 하더라도 법률의 규정에 의하여 당연히 해제권이 발생하는 경우이다. 상대방의 채무불이행(이행 지체, 이행 불능, 불완전 이행)에 따른 해제이다.

 

dia_pink.gif 해제의 효과

 

▒원상회복의무

 

계약에 의거 당사자가 이미 이행을 한 것이 있는 경우, 해제로 인하여 당사자는 상대방에게 이행된 것을원상회복하여야 하며 이를 원상회복의무라 한다. 계약의 형태에 따라 원상회복의 형태는 다양하다.

 

▒손해배상의 청구

 

상대방의 책임있는 사유에 의한 채무불이행으로 손해가 발생한 경우에는 손해를 입은 당사자는 상대방에게 손해배상을 청구할 수 있다,

 

부동산의 거래와 관련해서는 채무불이행으로 인한 손해배상의 경우 매수자는 계약금을 포기함으로써, 매도자는 배액을 변상함으로써만 해제를 하는 경우가 일반적이다.

 

부동산 거래시 통상 계약금은 총 매매금액의 10% 정도 지급하는 것이 관행으로 되어 있고부동산중개사 등의 중개에 의해 부동문자로 인쇄된 계약서를 활용하여 계약하는 경우 통상해약에 관한 조항이 있다.

 

dia_pink.gif 계약금의 성격

 

계약금이란 계약을 체결할 때에 매수인으로부터 매도인에게 교부되는 금전을 말한다.

계약금에는 여러 종류가 있으나 일반적으로 다음 3가지로 분류한다.

 

▒계약체결의 증거로서의 의미를 갖는 계약금[증약금(證約金)]

 

계약의 체결에 있어서 당사자 사이에 어떠한 합의가 있었는지 분명하지 아니한 경우에도계약금이 교부되어 있으면, 그것은 계약과 관련 어떤 합의가 있었다는 증거는 되므로,계약금은 항상 증약금으로서의 성격을 갖고 있다.

 

▒손해배상의 예정으로서의 성질을 갖는[위약계약금(違約契約金)]

 

계약을 이행치 않는 경우에는 계약금을 교부한자는 그것을 몰수당하고, 계약금을 교부받은자는 그 배액을 상환할 것을 약정하는 경우이다.

이러한 의미의 계약금이 교부된 때에는 손해배상액의 예정(豫定)으로 추정되는 위약금과같은 성질을 갖는 계약금으로 해석하여야 한다.

 

▒계약의 해제권을 보류하는 작용을 갖는 계약금[해약금(解約金)]

 

이 계약금을 교부한 자는 그것을 포기함으로써 그리고 이 계약금을 받는 자는 그 배액을상환함으로써 계약을 해제할 수 있다. 현행 민법에서는 계약금은 원칙적으로 이 해약금의 성질을 갖는 것으로 규정하고 있다.

 

▒민법상 계약금은 해약금으로 추정

 

계약금에는 위에서 본 바와 같이 여러 가지가 있기 때문에, 실제 거래에 있어서 주고 받은 계약금이 어떠한 성질의 것 인지가 분명하지 않은 경우가 있게 된다. 이러한 경우에는 결국계약당사자의 의사해석의 문제가 되겠으나 민법 565조의 규정엔 당사자 사이에 다른 약정이없는 한 해약권을 보류하기 위하여 수수(授受) 된 것, 즉 해약금으로 추정하고 있다.

 

거래의 실제에 있어서는 약정금.보증금.계약금 등의 명칭으로 교부되어지나 그 명칭에 의해서만 결정되는 것이 아니므로 어떠한 명칭으로 되어 있든 원칙적으로 해약금으로 보아도 무방하다.