매매계약의 정의 및 유의사항 

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square19_blue.gif 매매계약이란

 

매매계약이란 당사자 일방이 어떤 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고, 상대방은 이에 대하여그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 낙성 쌍무 물요식의 전형적인 유상계약이다.

 

매매는 재화(財貨)를 금전과 교환하는 계약이며, 매매계약에 있어서 쌍방의 당사자를 매도인.매수인이라 한다.

 

매매는 재산권의 이전에 대하여 대금을 지급하는 것을 목적으로 하는 계약이므로 이 두가지 점에 관한 당사자의 의사표시의 합치만 있으면 유효하게 성립한다.

 

매매의 의사표시는 구두에 의하든 서면에 의하든 기타 어떠한 방법에 의하여도 좋다. 그러나 후일의 분쟁소지를 없애고 그 내용을 확실히 하기 위하여 계약서를 작성 해두는 것이 안전하다.

 

 

square19_blue.gif 매매계약을 할 때 유의사항

 

dia_pink.gif 계약당사자 및 권리자로서의 권한확인

 

square02_red.gif 소유자를 확인

 

매매목적물인 부동한을 매입할 경우에 매수인은 매도인임을 자칭하는 자가 진정한 소유자임을 반드시 확인하여야 한다.

매매목적물인 부동산의 소유권 확인의 방법은 우선 당해 목적물이 부동산인 경우 부동산등기부상의 소유자임을 확인하여야 하는 바, 부동산등기부는 표제부, 갑구, 을구의 3부분으로 나누어져 있고 표제부에는 당해 부동산의 구조와 면적 등기일자 등이 기재되어 있으며, 갑구에는 소유권보존 및 소유권이동사항이 상세히 기재되어 있고 을구에는 당해 부동산의 근저당설정등 제한물권의 기재가 되어있다.

 

매도인 즉 부동산을 팔려고 하는 자의 진정유무는 반드시 등기부상 갑구의 소유권자임을 주민등록증등을통하여 확인하는 절차를 생략하지 말고 확인해 두어야 한다.

 

square02_red.gif 정당한 대리인인지를 확인할 것

 

매매계약에 있어서는 매도인과 매수인이 직접 계약당사자가 되어 계약을 하는 경우외에 소유자을 대신하여 매매계약의 체결을 하는 경우가 많다. 

이러한 경우 대리인이라고 칭하는 사람이 매도인으로부터 정당히 대리권을 수여 받았다면 법률상 문제가 없겠지만, 소유자의 배우자 자녀 부모임을 말로서만 믿고 계약을 체결한 경우에는 낭패를 당하기 쉽다.

 

사례로 실소유주의 부인이 계약을 하러 나왔다면 최소한 주민등록증과 등기권리증, 인감도장을 확인해야 한다. 또 그외의 대리인인 경우에는 주민등록증, 위임장, 인감증명서 등을 확인한다.

 

위임장을 확인할 때는 위임장에 찍힌 인감과 소유자의 인감증명서를 대조해봐야 하며, 인감증명서의 유효기간(6개월)도 확인해야 한다.뿐만 아니라 계약 명의인에게 연락하여 계약 의사를 확인해 봐야 한다. 만약 소유자가 여러 명이면 각각의 지분에 대하여 매각을 한 사람에게 일임한다는 위임장을 확인하는 것도 필수적이다.

 

square02_red.gif 소유자인 매도인이 개인인지 법인인지를 확인

 

개인과 법인은 별다른 인격이므로 개인자격으로 부동산을 매도하는 지, 법인소유의 법인자격으로 부동산을 매도하는 지를 확인하여야 한다. 개인과 회사는 별개의 인격이기 때문에 회사가 당 사자의 경우에는 과연 그 회사가 법률상의 규정에 따라 정식으로 설립등기가 되어 있는지 여부를 확인할 필요가 있고 설립등기가 정식으로 되어 있지 않은 법인은 법률상 당사자가 될 수 없다.

 

 

dia_pink.gif 부동산상 가등기, 가압류,(근)저당권설정유무등은 반드시 확인하여야 한다.

 

토지나 건물의 등기부등본상 보면 표제부.갑구.을구 란에 가등기.가압류.압류.저당권이나 근저당권.전세권.지상권.임차권.경매신청 등 의 등기가 등재되어 있는 일이 있다. 이런 경우 중 가등기가 본등기로 이전등기가 되면 매입한 토지나 건물의 소유권을 상실하게 되고 저당권이 실행되어 경매가 되는 경우는 속절 없이 막대한 손해를 입게된다.이와 같은 권리등기가 있는 목적물인지 아닌지를 확인하고 만약 이와 같은 권리 등이 있다면 말소등기를 반드시 매도인 부담으로 하여야 하고, 권리관계가 복잡한 물건은 되도록 거래하지 않는 것이 좋다.

 

 

dia_pink.gif 기타 거래대상 목적물을 거래할 수 있는 물건인지 확인할 것

 

부동산(토지,건물)의 취득시 관련법규상의 취득제한사항 등을 검토하지 않고 거래할 경우 취득 자체가 무효가 되는 경우가 있다.즉 법률에 의해 공공목적상 토지가 강제로 국가 또는 국가의 허가를 받은 사업자에 의하여 수용 또는 사용되는 경우 등은 공공수용에 불응하면 형사제재가 가해 질 수도 있다.

( 토지 수용법.도시계획법.도시재개발법.토지구획정리사업법.건축법.국토이용관리법.도로법등)

 

그외에도 산업발전의 균형을 유지하거나 특정산업의 보호를 위해 취득 및 이용에 제한을 두는 경우도 있다.즉 농지는 농지법에 따라 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자만 원칙적으로 취득이 가능하며 농지를 전용하려면 관련당국의 허가가 필요하고, 농촌진흥지역외의 농지는 3만㎡를 초과하여 소유하지 못한다.

이러한 제한은 산림법,향교재산법,외국인토지법,전통사찰보존법상으로도 개별적으로 규제하고 있다.