건폐율 및 용적율

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dia_pink.gif개 념

 

건폐율과 용적율은 한필지의 토지위에 건축할 수 있는 건축물의 면적을 말하는것으로 전국의 토지는 하나의 용도지역을 가지고 있는데 그 용도지역은 건폐율과 용적율이 [국토의 계획 및 이용에관한법률 (이하 "국계법"]에의하여 이미 정해져있다

 

다만 국계법에 정해져있는 건폐율롸 용적율은 최고요율이고, 실질적으로 건축행위를 하고자할 경우에는 용도지구, 용도구역, 건축법, 도로법, 조례, 등에 의해 최고요율에서 가,감해지기도 한다.

 

 

dia_pink.gif 건폐율

 

[건축법 제47조 (건축물의 건폐율)]

대지면적에 대한 건축면적(대지에 2 이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 한다)의 비율(이하 "건폐율"이라 한다)의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조의 규정에 의한 건폐율의 기준에 의한다. 다만, 이 법에서 그 기준을 완화 또는 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 의한다. <개정 2005.11.8>

 

[국계법]

제77조 (용도지역안에서의 건폐율) ①제36조의 규정에 의하여 지정된 용도지역안에서 건폐율의 최대한도는 관할구역의 면적 및 인구규모, 용도지역의 특성 등을 감안하여 다음 각호의 범위안에서 대통령령이 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·시 또는 군의 조례로 정한다.

1. 도시지역

가. 주거지역 : 70퍼센트 이하

나. 상업지역 : 90퍼센트 이하

다. 공업지역 : 70퍼센트 이하

라. 녹지지역 : 20퍼센트 이하

2. 관리지역

가. 보전관리지역 : 20퍼센트 이하

나. 생산관리지역 : 20퍼센트 이하

다. 계획관리지역 : 40퍼센트 이하

3. 농림지역 : 20퍼센트 이하

4. 자연환경보전지역 : 20퍼센트 이하

②제36조제2항의 규정에 의하여 세분된 용도지역안에서의 건폐율에 관한 기준은 제1항 각호의 범위안에서 대통령령으로 따로 정한다.

③다음 각호의 1에 해당하는 지역안에서의 건폐율에 관한 기준은 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 80퍼센트 이하의 범위안에서 대통령령이 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·시 또는 군의 조례로 따로 정한다.

1. 제37조제1항제8호의 규정에 의한 취락지구

2. 제37조제1항제9호의 규정에 의한 개발진흥지구(도시지역 외의 지역에 한한다)

3. 제40조의 규정에 의한 수산자원보호구역

4. 자연공원법에 의한 자연공원 및 공원보호구역

5. 산업입지및개발에관한법률 제2조제5호 다목의 규정에 의한 농공단지

6. 공업지역안에 있는 산업입지및개발에관한법률 제2조제5호 가목 및 나목의 규정에 의한 국가산업단지 및 지방산업단지

④다음 각호의 1의 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·시 또는 군의 조례로 건폐율을 따로 정할 수 있다.

1. 토지이용의 과밀화를 방지하기 위하여 건폐율을 강화할 필요가 있는 경우

2. 주변여건을 고려하여 토지의 이용도를 높이기 위하여 건폐율을 완화할 필요가 있는 경우

3. 보전관리지역·생산관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역에서 농업·임업·어업용 또는 주민생활의 편익증진을 위한 건축물을 건축하고자 하는 경우

 

dia_pink.gif 용적율

 

[건축법 제48조 (건축물의 용적률)]

대지면적에 대한 연면적(대지에 2 이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다)의 비율(이하 "용적률"이라 한다)의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조의 규정에 의한 용적률의 기준에 의한다. 다만, 이 법에서 그 기준을 완화 또는 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 의한다. <개정 2005.11.8>

 

[국계법]

 

제78조 (용도지역안에서의 용적률) ①제36조의 규정에 의하여 지정된 용도지역안에서 용적률의 최대한도는 관할구역의 면적 및 인구규모, 용도지역의 특성 등을 감안하여 다음 각호의 범위안에서 대통령령이 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·시 또는 군의 조례로 정한다.

1. 도시지역

가. 주거지역 : 500퍼센트 이하

나. 상업지역 : 1천500퍼센트 이하

다. 공업지역 : 400퍼센트 이하

라. 녹지지역 : 100퍼센트 이하

2. 관리지역

가. 보전관리지역 : 80퍼센트 이하

나. 생산관리지역 : 80퍼센트 이하

다. 계획관리지역 : 100퍼센트 이하

3. 농림지역 : 80퍼센트 이하

4. 자연환경보전지역 : 80퍼센트 이하

②제36조제2항의 규정에 의하여 세분된 용도지역안에서의 용적률에 관한 기준은 제1항 각호의 범위안에서 대통령령으로 따로 정한다.

③제77조제3항제2호 내지 제5호에 해당하는 지역안에서의 용적률에 대한 기준은 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 200퍼센트 이하의 범위안에서 대통령령이 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·시 또는 군의 조례로 따로 정한다.

④건축물의 주위에 공원·광장·도로·하천 등의 공지가 있거나 이를 설치하는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 특별시·광역시·시 또는 군의 조례로 용적률을 따로 정할 수 있다.

⑤제1항 및 제4항의 규정에도 불구하고 제36조의 규정에 의한 도시지역(녹지지역에 한한다), 관리지역에서는 창고 등 대통령령이 정하는 용도의 건축물 또는 시설물은 특별시·광역시·시 또는 군의 조례가 정하는 높이로 규모 등을 제한할 수 있다. <신설 2005.12.7>

건폐율이란 한필지의 토지위에 건축할 수 있는 건축물의 바닥면적 이라고 생각하시면 된다. 예를들어 100평의 토지가 건폐율 50%에 해당한다면 그 토지에 지을수있는 건축물의 바닥면적은 50평을 넘어서는

안된다는 것이다.(100평 X 50% = 50평)

용적율이란 한필지의 토지위에 건축할 수있는 건축물의 연면적 합계를 말한다.

즉 100평의 토지가 용적율 200%에 해당한다면 그 토지위에 지을수있는 건축물 바닥면적의 합계가 200평을 넘어서는 안된다는 의미이다.