토지 구입시 확인해야 하는 서류

토지 구입시 확인해야 하는 사항

토지이용계획확인원

토지를 관할하는 시장·군수 또는구청장이 발행하는 토지의 이용에 관한 계획을 확인하는 서류를 말한다. 국토이용관리법에서는 시장·군수 또는 구청장이 국토이용계획 또는 국토이용관리법 이외의 법률에 의하여 결정고시된 토지이용에 관하여 토지가 어떠한 용도지역·용도지구 또는 구역 등에 해당하는지의 여부와 그 용도지역 등에 대하여 도시계획 또는 개발계획 등의 수립여부에 관한 확인의 신청을 받아서 토지이용계획확인서를 발급하도록 하고 있다.

용도지역

토지의 이용 및 건축물의 용도,건폐율,용적율,높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적,효율적으로 이용하고공공복리 및 도시기능의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정하는 지역

도서지역	인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 당해 지역에 대하여 체계적인 개발ㆍ정비ㆍ관리ㆍ보전 등이 필요한 지역
관리지역	도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역
농림지역	도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산림법에 의한 보전임지 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역
자연환경보전지역	자연환경·수자원·해안·생태계ㆍ상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호ㆍ육성 등을 위하여 필요한 지역

시행령상용도지역			세 부 내 용
도시지역	주거지역	제1종전용주거지역	단독주택중심의 양호한 주거환경
		제2종전용 "	공동주택중심의 "
		제1종일반 "	저층주택중심의 "
		제2종일반 "	중층주택중심의 "
		제3종일반 "	중고층주택중심 "
		준주거지역	주거기능을 위주로 이를 지원하는 상업,업무기능
	상업지역	중심상업지역	도심 부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역
		일반상업지역	일반적인 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역
		유통상업지역	도시내 및 지역간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역
		근린상업지역	근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역
	공업지역	전용공업지역	주로 중화학공업,공해성 공업등을 수용하지 위하여 필요한 지역
		일반공업지역	환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역
		준공업지역	경공업 그 밖의 공업을 수용하되,주서 상업 및 업무기능의 보환이 필요한 지역
	녹지지역	보전녹지지역	도시의 자연환경 경관 산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역
		생산녹지지역	주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역
		자연녹지지역	도시의 녹지공간의 확보,도시확산방지 장래도시용지의 공급등을 위하여 보전한 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역
관리지역	보전관리지역		자연환경보호 산립보호 수질오염방지 녹지공간확보 및 생태계보전 등을 위하여 보전이 필요하나 주변의 용도지역과 관계등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기 곤란한 지역
	생산관리지역		농업 임업 어업생산등을 위하여 관리가 필요하나 주변의 용도지역과의 관계등을 고려할 때 농립지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
	계획관리지역		도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용개발을 하려는 지역으로 계획적 체계적 관리가 필요한 지역
	농림지역		도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산림법에 의한 보전임지등으로서 농림업의 진흥과 보전을 위하여 필요한 지역
	자연환경보전지역		자연환경 수자원 해안 생태계 상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의보호 육성등을 위하여 필요한 지역

용도지구

토지의 이용 및 건축물의 용도 건폐율 용적율 높이등에 대한 용도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관 경관 안전등을 도모하기 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말함.

구 분			세 부 내 용
도시관리계획법	경관지구	자연경관지구	산지·구릉지 등 자연경관의 보호 또는 도시의 자연풍치를 유지
		수변경관지구	지역내 주요 수계의 수변 자연경관을 보호·유지하기 위하여 필요한 지구
		시가지경관지구	주거지역의 양호한 환경조성과 시가지의 도시경관을 보호하기 위하여 필요한 지구
	미관지구	중심지미관지구	토지의 이용도가 높은 지역의 미관을 유지·관리하기 위하여 필요한 지구
		역사문화미관지구	문화재와 문화적으로 보존가치가 큰 건축물 등의 미관을 유지·관리하기 위하여 필요한 지구
		일반미관지구	중심지미관지구 및 역사문화미관지구외의 지역으로서 미관을 유지·관리하기 위하여 필요한 지구
	고도지구	최고고도지구	환경과 경관을 보호하고 과밀을 방지하기 위하여 건축물높이의 최고한도를 정할 필요가 있는 지구
	고도지구	최저고도지구	토지이용을 고도화하고 경관을 보호하기 위하여 건축물높이의 최저한도를 정할 필요가 있는 지구
	보존지구	문화자원보존지구	문화재와 문화적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구
		중요시설물보존지구	국방상 또는 안보상 중요한 시설물의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구
		생태계보존지구	야생동식물서식처 등 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구
	시설보호지구	학교시설보호지구	학교의 교육환경을 보호·유지하기 위하여 필요한 지구
		공용시설보호지구	공용시설을 보호하고 공공업무기능을 효율화하기 위하여 필요한 지구
		항만시설보호지구	항만기능을 효율화하고 항만시설을 관리·운영하기 위하여 필요한 지구
		공항시설보호지구	공항시설의 보호와 항공기의 안전운항을 위하여 필요한 지구
	취락지구	자연취락지구	녹지지역·관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구
		집단취락지구	개발제한구역안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구
		주거개발진흥지구	주거기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구
		산업개발진흥지구	공업기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구
		유통개발진흥지구	유통·물류기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구
		관광·휴양개발진흥지구	관광·휴양기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구
		복합개발진흥지구	복합개발진흥지구 : 주거기능, 공업기능, 유통·물류기능 및 관광·휴양기능중 2 이상의 기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구

용도구역

토지의 이용 및 건축물의 용도 건폐율 용적율 높이 등에 대한 둉도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지,계획적이고 단계적인 토지이용의 도모,토지이용의 종합적 조정 관리 등을 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역

개발제한 구역

도시의 무질서한 확산방지,도시주변의 자연환경보전,도시민의 건전한 생활환경 확보,보안상 도시개발의 제한 등

시가화조정구역

도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화 방지, 계획적 단계적 개발도모,일정기간 시가화의 유보 등

수산자원보호구역

수산자원의 보호육성,공유수면 또는 그에 인접된 토지

지구단위계획구역

제1종 : 토지이용의 합리화 구체화와 도시 또는 농산어촌의 기능증진,미관개선 및 양호한 환경확보

제2종 : 계획관리지역 또는 개발진흥지구의 체계적 계획적 개발 또는 관리와 건축물 그 밖의 시설의 용도 종류 및 규모의 완화

지적도

①②임야
지적도에서 지번 표시가 없는 부분은 임야이다.
지적도 지번뒤에 “임” 또는 “林”자가 표시되어 있으면 토림(토지임야)이다.
임야는 지번 앞에 “산” 또는“山”이라고 명시되어 있다

③구거
구거는 자연스럽게 선형을 이루고 있고, 도로와는 달리 폭이 넓어졌다 좁아졌다 휘어졌다를 반복한다.
지적도에서는 일반 토지 지번과는 확연히 구분되어있다.
주변의 토지가 56,57,58번지로 나가면 구거는 856지등의 한번지로 표시구분된다.

④평야의 토지
임야도 에서 지번 표시가 없는 부분은 토지이다.
지적도에서 토지의 지번 표시는 항상 골짜기의 맨 끝을 시점으로 1번지,2번지의 순서로 나아간다.
따라서 번지수를 보면 토지의 위치를 알 수 있다.

⑤도로
임야도에서는 도로의 표시는 없고, 지적도에서는 “도” 또는 “道”라고 표시되어있다.
도로는 구거와 달리 선형이 바지런하고 사다리형 즉 평행선을 이루는 경우가 많다.
실제로 도로를 설계할 때 그 넓이를 4ｍ,6ｍ,8ｍ,10ｍ의 순으로 평행선을 원칙으로 설계한다.

⑥봉우리
임야도 에서의 봉우리는 보통 90도의 각점 또는 삼각점으로 표시된다.
봉우리와 골짜기의 구분은 주변 형세나 전체 사성으로 보고 판단한다.

⑦경계
지적도나 임야도의 경계는 동과 동, 리와 리의 경계로 구분되며, 지적도와 임야도 공통으로 적용을 받는다.

⑧산소의 표시
임야도에서의 산소자리는 보통 정방형이나, 장방형으로 작게 쪼개어 나누어져 있다.
그러나, 아주작게 쪼개어진 경우는 철탑으로 보면된다.

⑨산속의 토지
임야도에서 부정형(자연스럽게 생긴 모양)으로 생긴 작은 면적의 토지 표시는 천수답이나, 화전터인 경우가 많고 향이 좋으면 산소자리로 사용하는 경우가 많다

⑩골짜기
임야도에서의 골짜기는 보통 90도 각점 또는 삼각점으로 표시되며, 낮은지대 구거로 향하고, 저지대에 와서는 일반적으로 구거를 골짜기로 보면 무난하다.
봉우리와 골짜기의 구분은 주변 사성을 보고 판단한다.

⑪능선
임야도에서 능선의 표시는 보통 경계선인 경우가 많고 선형을 보면 산맥이 자연스럽게 흘러 내려가는 것을 알 수 있다

⑫방위
방위는 팔괘로써 건곤간손감이진태(乾坤艮巽坎離震兌)를 기본으로 하며 이는 향(앉은자리에서 앞쪽을 말함)으로 봐서는 동남향,북동향,남서향,북서향,남향,북향,서향,동향을 말하며, 좌(앉은자리에서 뒤에서 내려온 쪽을 말함)로 봐서는 북서향,남서향,북동향,남동향,북향,남향,동향,서향을 말한다.

⑬지적도상의 방위 ; 일반적으로 위쪽이 북쪽이다. 그러나 예외적인 경우가 있을 수 있으니 주의해야 하며 이런 경우 글자체를 기준으로 글씨의 위쪽을 북쪽으로 보면 된다.

⑭축척 : 지적도는 1/1200, 임야도는 1/6000이 대부분이나 다른 축척(1/2000. 1/3,000, 1/5,000)의 지적도나 임야도도 있다.

⑮길이와 면적의 비례 : 면적은 길이의 제곱에 비례한다.

토지대장

토지대장이란 토지의 상황을 명확하게 하기 위한 지적공부의 한가지로 토지의 소재지 지번 지목 지적

및 소유자의 주소 성명 따위를 적어 시 군 등에 비치해 두는 장부 지적대장으로 토지대장의 발급은 시군구에서 발급 받을 수 있다.

또 소유권 확인을 위해 법원에서 토지 등기부등본도 발급 받아야 한다. 땅에 기존 건축물이 있어 적합하게 건축허가를 받은 건축물인지 확인하려면 건축물대장를 검토해 봐야 한다.
이러한 서류들은 전국 어디서나 팩스 또는 전자정보시스템을 통해 저렴한 비용으로 발급 받을 수 있다.

토지이용계획확인원에는 토지의 용도지역·지구·관리지역·도시계획사항 등이 기재되어 있으며, 토지대장에는 토지 면적·지목·소유자 현황이 기재되어 있다.

토지등기부등본은 토지의 소유권을 확인할 수 있는데 갑구에는 토지의 소유자, 을구에는 소유권 이외의 권리가 기재되어 있다.

을구에 지상권이나 압류가 설정된 대지의 경우에는 설정권자로부터 동의서를 받든지 압류 설정 해제를 받아야 한다.

대지와 도로와의 관계

건축물이 건축되기 위해서는 도로와 접해야 하는 접도의무가 있다.

일단 도로는 대지에 2m 이상을 접해야 한다(건축법 제33조). 접한 도로 폭은 4m 이상이 되어야 하나 지형적 조건으로 차량 통행을 위한 도로의 설치가 곤란하다고 인정되면 시장·군수·구청장이 그 위치를 지정·공고하는 경우가 있다. 너비가 3m이상(길이가 10m 미만인 막다른 도로인 경우는 너비 2m 이상)인 도로는 가능하므로 해당 관청에 문의해 보는 것이 가장 확실하다.

막다른 도로의 경우 도로 길이가 10m 이상인 경우는 폭 2m 너비를 확보하여야 하고, 막다른 도로 길이가 10m 이상 35m 미만은 3m, 막다른 도로 길이가 35m 이상은 6m(도시계획구역이 아닌 읍·면 지역에서는 4m)를 확보하여야 한다.

도로는 건축물 높이 제한, 건축물 용도별 규제, 대지면적, 건폐율, 용적률에 영향을 주는 요인으로 지적도 뿐만 아니라 현지의 여건도 세심히 살펴야 한다. 다양한 사례가 있지만 의문이 많은 사례를 중심으로 살펴보도록 한다.

CASE 1 : 지적도와 현지 도로상황이 상이한 경우

① 건축법상 도로라 함은 건축법 제2조제1항 제11호의 규정에 의하여 보행 및 자동차운행이 가능한 너비 4m 이상의 도로로서 도시계획법ㆍ도로법ㆍ사도법 기타 관계법령에 의하여 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로나 건축허가 또는 신고시 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 그 위치를 지정한 도로를 말한다.

② 현황도로가 상기 규정에 적합한 건축법상 도로라면 이해관계인의 동의는 필요 없으나 그렇지 않은 경우라면 건축법 제35조의 규정에 의하여 허가권자가 당해 도로의 이해관계인의 동의를 얻어 그 위치를 지정·공고해야 된다. 동 대지에 건축허가 가능 여부는 당해 허가권자가 현황도로가 상기 규정에 의한 건축법상 도로인지 여부, 수십 년 간 현황도로로 사용하게 된 경위와 이용 상황(인접지 건축허가시 적용 등) 및 현장여건 등을 종합적으로 조사ㆍ검토하여 판단하여야 할 것이다.

CASE 2 : 지적도상에는 도로가 아니나 장기간 통행로로 사용하고 있는 도로를 인정하는지

① 건축법 제33조에는 현황도로 인정여부가 규정되어 있지 아니하나 99. 5. 9 시행된 개정 건축법 제35조제1항 단서의 규정에 의하면 주민이 장기간 통행로로 이용하고 있는 사실상의 통로로 건축조례가 정하고 있을 경우에는 이해관계인의 동의 없이도 건축위원회의 심의를 거쳐 도로를 지정할 수 있도록 하고 있다.

② 지난 62년에 지어진 적법한 건축물이 타인 소유인 현황통로 외에 건축법상 도로가 없는 경우 개축 여부는 현행 규정에 부적합한 경우라도 개정 건축법 제5조의2 및 동법시행령 제6조의2의 규정에 의하여 99. 5. 9 부터는 법령 등의 규정에 적합한 개축은 가능하도록 하고 있다.

토지 구입시 확인해야 자료 및 계약시 유의점

확인사항	확인 자료	비 고
면적확인	등기부등본 토지(임야)대장	ㆍ임야의 경우 상당한 면적 차이 있음 ㆍ'매매 대금의 지불은 실측 면적 기준'이라는 계약상의 약정 사항 제시 ㆍ일필지 일부의 거래의 경우 사후 실측에 의해 정산하도록 특약사항 둠
지목확인	등기부등본 토지(임야)대장 현장 확인 및 사진	ㆍ형질 변경 허가는 공부보다 현황 중요시 ㆍ현장 사진 통하여 공부상 지목과 현황 지목 비교
경계확인	지적대장 지적도(임야도) 현장 확인	ㆍ임야는 능선, 계곡, 도로, 하천 등을 기준으로 확인 ㆍ대상 토지를 인접 필지에서 사용하고 있는 부분의 유무를 지적도 현황, 면적, 실측에 의해 확인
형태확인 (지형,지세)	지적도(임야도) 1/5,000 항측도 현장 확인	ㆍ용도 지역 변경을 수반하는 입지의 경우, 토지 형태에 유의 ㆍ지형은 지적도에 의하여 판단하되 상당히 불규칙한 경우 용도 변경 곤란하므로 구입 면적에서 제외시키는 것이 좋을 듯 (매도자와의 합의 어려움)
인접도로 확인	지적도(임야도) 1/5,000 항측도 측량 도면 현장 확인	ㆍ인접 도로는 건축법과 관련, 허가 심사 기준이 중요 ㆍ인접 도로가 건축법상 기준보다 좁거나 대상 토지가 맹지일 경우, 진입로 확보 후 매입하여야
지반의 형태와 구성	지적도(임야도) 1/5,000 항측도 지질도	ㆍ지반의 상태는 조성의 난이도 및 비용, 용수 개발, 건축시 지반의 견고성 등에 영향
체납 여부	등기부등본 제세 완납 증명서 기타납세 관련 자료	ㆍ재산세 등의 체납이 있는 경우, 등기부등본에 압류 등이 설정될 수도 있음. ㆍ 본의 아니게 매수자에게 승계한 경우 있으므로 이에 대비한 약정 및 관계 관청에의 확인 필요