부동산의 개념과 특성  

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square19_blue.gif 부동산

 

dia_red.gif 부동산의 개념 

 

부동산이란 토지와 그 정착물을 의미한다. 따라서 부동산이란 토지를 포함하여 토지와 연결되어 있거나 토지와 접촉하고 있는 모든 것을 가리킨다 또는  부동산의 특성 중 부동성에 초점을 맞추어 움직이는 재산을 동산, 움직이지 않는 재산을 부동산이라고 한다.

 

dia_red.gif 부동산의 특성

 

square02_red.gif 자연적 특성; 부동성(不動性),부증성(不增性),영속성(永續性),개별성(個別性)

square02_red.gif 인위적 특성; 용도의 다양성, 사회적가치의 변동성, 병합 분할의 가능성 등

 

dia_red.gif 부동산의 취득방식

 

square02_red.gif 법률행위에 의한 취득 : 부동산 매매·교환등 법률행위에 의한 취득을 말한다  

square02_red.gif 법률의 규정에 의한 취득 : 민법상 상속이나 취득시효에 의한 취득과 기타 특별법에 의한  공용징수,경매,몰수 등에 의한 취득이 있음  

square02_red.gif실행위에 의한 취득: 부동산의 신축 등 사실에 의한 취득을 말한다.  

 

dia_pink.gif 토지의 개념

 

square02_red.gif 공간으로서의 토지

square02_red.gif 자연으로서의 토지

square02_red.gif 생산요소로서의 토지

square02_red.gif 소비재로서의 토지

square02_red.gif 위치로서의 토지

square02_red.gif 재산으로서의 토지

square02_red.gif 자본으로서의 토지 

     

dia_pink.gif 정착물의 개념

 

정착물이란 분리된 동산이었으나 토지와 건물에 항구적으로 설치되거나 부착됨에 따라 부동산의 일부가 된 물건을 가리킨다. 정착물 중에는 토지와 분리하여 독립한 부동산으로 간주되는 것과 토지의 일부로 간주되는 것이 있다

 

 square02_red.gif 건물

 

건물은 언제나 독립한 부동산으로 간주되어 토지와는 별도로 등기를 하게 된다. 1984년[집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률]이 제정됨으로서 아파트등 집합건물에 있어서 전유부분과 대지등에 대해서는 특별한 취급을 하게 되었다

 

서구에서는 건물을 토지의 본질적 구성부분으로 인식하고 거래상 건물의 독립성을 부정한다. 따라서 건물을 토지와 분리해 양도하거나 저당권 설정을 하지 못한다.

 

 square02_red.gif 수목, 돌담, 교각등

 

토지의 정착물이라도 독립성이 없는 수목 돌담 교량 도랑 제방등은 토지의 일부에 지나지 않는다. 그런데 명인방법에 의한 수목의 집단과 농작물등은 토지의 정착물 가운데 독립된 거래의 객체가 될 수 있다.

 

 

square19_blue.gif 준부동산

 

등기 등록등의 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되는 부동산이 준 부동산이다. 동산과 일체로 된 부동산을 준 부동산, 의제부동산이라 하며 광의의 부동산에 포함된다. [협의의 부동산은 토지와 정착물] 광업재단, 공장재단, 선박, 항공기, 자동차, 어업권, 입목등이 있다.

 

 square02_red.gif 공장재단

 

공장에 속하는 토지, 공작물, 기계, 기구, 지상권, 전세권, 공업소유권등의 기업용 재산은 하나의 집합물로 보아 공장 저당법에 의해 보존등기를 하게 된다. 그러면 1개의 부동산으로 취급되어 소유권과 저당권의 객체가 된다.

 

 square02_red.gif 광업재단

 

광업권과 그에 기하여 광물을 채굴, 취득하기 위한 여러 설비와 이에 부속하는 사업의 설비로 구성되는 일단의 기업재산이 광업재단이다. 보존등기를 했을 때 공장재단과 마찬가지로 한 개의 부동산으로 취급되어 소유권과 저당권의 객체가 된다.

 

 square02_red.gif 입목

 

수목은 본래 그것이 부착하고 있는 토지의 정착물로서 독립한 물건이 되지 못한다. 그러나 ?입목에 관한 법률에 의하여 보존등기를 마친 입목의 집단은 토지와 별개로 소유권과 저당권의 객체가 된다.

 

 square02_red.gif 어업권

 

어업권은 수산업법의 규정에 의하여 면허를 받아 일정한 공해수면에서 수산 동식물을 독점적, 배타적으로 채포, 양식할 수 있는 권리이다. 이러한 어업권도 물권으로 간주하여 광의의 부동산에 포함시키는 것이 일반적이다.

square02_red.gif 선박(20톤이상)

 

20톤이상의 선박은 선박 등기법에 의해 등기를 하기 때문에 준 부동산에 포함시킨다. 보존등기를 마친 선박은 소유권과 임차권 및 저당권의 객체가 된다.

 

 square02_red.gif 자동차, 항공기, 건설기계(중기)

 

등기, 등록등의 공시방법을 갖출 수 있는 자동차, 항공기, 건설기계등도 부동산에 준하여 취급되는바 광의의 부동산에 포함된다.

 

 square02_red.gif 복합 부동산

 

토지와 건물은 법률상 각각 별개의 부동산이다. 그러나 부동산 거래활동이나 평가활동등에 있어서 토지와 건물이 함께 그 대상이 되는 경우도 있다. 이를 복합 부동산이라 한다.

 

 

square19_blue.gif  부동산과 동산의 차이

 

dia_pink.gif 공시방법의 차이

 

법률적으로 동산과 부동산이 다르게 다루어지는 근본적인 이유는 양자가 그 공시방법을 달리한다는 데 있다. , 부동산에 관해서는 등기를 공시방법으로 하는데 대하여 동산에 관하여는 사실적지배, 즉 점유를 공시방법으로 한다.

 

dia_pink.gif 공신력

 

공시방법을 신뢰한자는 비록 그 공시방법이 진실한 권리관계에 부합하지 않더라도 그 공시된 대로의 권리를 취득하는 것이 공신의 원칙이라고 한다. 민법은 부동산의 등기에 관해서는 이 원칙을 채용하지 않고 동산의 점유에 관해서만 이를 인정하고 있다[민법 제249조]. 즉, 민법상 부동산의 등기에는 공신의 원칙이 인정되지 않는다.

 

dia_pink.gif 취득시효

 

타인의 물건을 일정한 기간 평온, 공연하게 계속하여 점유함으로써 소유권을 취득하게 하는 제도가 취득시효이다. 민법은 부동산과 동산에 대하여 취득시효기간등에 차이를 두고 있다

 

dia_pink.gif 용익물권과 담보물권의 설정

 

부동산에는 질권을 설정할 수 없으며, 동산에는 지역권, 지상권, 전세권, 저당권을 설정할 수 없다.

 

dia_pink.gif 무주물의 귀속

 

무주의 부동산은 국유로 되지만 무주의 동산은 선점자의 소유로 된다[민법 제252조]